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상가 임대료 못 받아도 세금계산서 제 때 발행해야
작성자 : 관리자 조회 : 536 등록일 : 2019-06-12
부동산 임대사업자는 임대료에 대해 부가가치세를 납부해야 한다. 과세표준은 과세기간 중의 월세 합계액과 보증금에 대한 간주임대료(보증금 × 대상기간일수/365 × 2.1%)를 합한 금액으로 하면 된다.

월세뿐만 아니라 보증금에 대한 간주임대료도 과세표준에 포함되며, 간주임대료 계산 시 적용하는 정기예금이자율은 매년 변동이 있다.

그런데 실제로 임대사업을 하다 보면 임차인에게 임대료를 받지 못하는 상황이 발생하기도 한다.

유념해야 할 것은 임대료를 받지 못했다고 해서 세금계산서도 발행하지 않으면 안 된다는 점이다. 월세 등을 계약서상 받기로 한 날에 실제로 받았는지 여부와 관계없이 그 때를 공급시기로 하여 세금계산서를 발행하고 과세표준 계산을 해야 한다.

계약기간이 남아 있고, 임차인이 계속 사용하는 경우에는 임대보증금 잔액에 상관없이 과세표준을 계산해야 한다.

임대료를 받지 못해서 임대보증금에서 차감하는 경우에는 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차적으로 차감하여 계산하면 된다. 가령, 보증금 5천만원에 월세 250만원을 1월부터 차감할 경우 1월분은 보증금 4,750만원에 월세 250만원, 2월분은 보증금 4,500만원에 월세 250만원, 3월분은 보증금 4,250만원에 월세 250만원..의 방식으로 과세표준을 적용하면 된다.

< 부동산 임대사업자의 부가가치세 과세표준은 월세 합계액과 보증금에 대한 간주임대료를 합한 금액이다 >


부동산 관리비 등 공공요금에 대한 부가가치세 처리는 어떻게 해야 할까?

관리비를 따로 받지 않고, 통합해서 영수하는 경우에는 그 전체 금액에 대해 부가가치세를 계산해야 한다. 반면, 임차인이 부담해야 하는 보험료, 수도료 및 공공요금을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우에는 그 금액을 과세표준에서 제외하면 된다.

임대사업자가 새로운 임차인으로부터 점포권리금을 받는 경우에는 그 금액은 부가가치세 과세표준에 포함해야 한다. 임대차 계약을 이행하지 않아 위약금을 받는 경우는 부가가치세 과세대상이 아니다.

단, 부가가치세와 별개로 권리금과 위약금은 모두 소득세법상 기타소득으로 과세된다. 위약금은 필요경비 0, 권리금은 필요경비 60%가 반영된다.

[국세일보 최윤정기자]

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